Mercado del alquiler de vivienda: pros y contras de la imposición de un precio máximo.

Llevamos años con un debate que se ha intensificado estas semanas entorno a la nueva Ley de Vivienda que afecta sobretodo al mercado del alquiler, con la inclusión de los mecanismos necesarios para controlar los precios del alquiler de forma puntual y en zonas más tensionadas. Una regulación que llega en pleno descenso de las rentas por el impacto de la crisis del coronavirus y que congela (al menos de momento) la premura de tomar medidas al respecto, que ha provocado roces entre el actual ejecutivo.

Pero cuales son los pros y contras de estas medidas y que nos pueden enseñar nuestros vecinos europeos que ya las han implementado, esta claro que ciudades como Madrid y Barcelona han sufrido un aumento de los alquileres increíble estos últimos años, pero intervenir los precios como apuntan muchos economistas no parece la mejor solución.

Vamos pues a la base del asunto, que desde el punto de vista económico es un caso de oferta y demanda muy sencillo, al existir poca oferta de vivienda en estas ciudades donde los últimos años, ha existido un aumento exponencial de personas nacionales y extranjeras que debido al trabajo o las oportunidades que presentan estas ciudades, demandan vivienda en ellas, ha provocado una fuerte subida de la demanda ante una oferta casi inmóvil, subiendo claramente el precio de la misma, esto se ve perfectamente en el siguiente gráfico:

Como podemos observar los años del famoso "boom inmobiliario" donde la oferta de vivienda subió mucho mas que la demanda, el precio medio del alquiler en España bajaba, años después tras la mala experiencia de la burbuja inmobiliaria donde se limitó la construcción de vivienda y sobre todo en los principales núcleos urbanos donde la demanda no ha parado de crecer, el precio medio del alquiler en España ha iniciado una subida estrepitosa de hasta el 18,6% en 2017. Si bien es cierto que en el 2020 debido a la pandemia ha bajado el precio, como ya sabemos provocado por el cierre de fronteras y las ciudades que siendo núcleos muy fuertes de contagio, mermando así la demanda, pero es algo temporal, ya que esta cuando se vaya paliando la pandemia el problema volverá.

Apartando a un lado la existencia de ese cambio de "paradigma" en la vivienda con el creciente aumento del teletrabajo que puede provocar que los habitantes de las ciudades emigren a los pueblos gracias a que son entornos mas tranquilos y con precios de la vivienda mucho mas bajos. Y sabiendo que al tratarse de un problema de oferta puro y duro, la solución mas evidente y fácil es la de aumentar el número de viviendas (Aumentar la oferta) para que los precios bajen, pese a que los grandes amantes de la intervención pongan de excusa la posible nueva burbuja inmobiliaria si se lleva acabo esa subida de la oferta, algo ilógico porque el problema del "boom inmobiliario" del 2008 no fue que se construyera mas, que como vimos provocó una bajada en los precios de la vivienda, el problema fue que esa subida de la oferta estaba costeada con endeudamiento financiero.

Pero que ha pasado en los países vecinos donde se ha intervenido con un precio máximo este mercado:

En Alemania que ha fijado un tope a los alquileres en función del año de construcción del inmueble y las mejoras que haya tenido durante cinco años. No se aplica en pisos nuevos. Se aprobó con toda la oposición en contra y fue contestada en los tribunales, que aún no han decidido. El instituto económico Ifo ha publicado esta semana un estudio que asegura que los alquileres han bajado, pero la oferta se ha contraído. Los propietarios sacan al mercado menos pisos, en una ciudad donde el 85% de habitantes viven de alquiler y a la que llegan cada año 40.000 nuevos vecinos.

En Francia el Observatorio de los Alquileres de París, donde participan sector privado y administraciones, señaló que los precios se elevaron ligeramente más en 2019, cuando ya estaba en vigor la ley para contener precios, que en 2018. Uno de cada tres nuevos contratos subió la renta por encima de lo que permite el índice oficial sin justificación (se puede hacer si se hacen mejoras en la vivienda).

Por su parte en España la Agencia Negociadora del Alquiler que pronostica hasta un aumento de hasta el 33% en los alquileres en Madrid si se llevara acabo esta medida intervencionista, además denuncia que el 79% de las viviendas analizadas tiene un precio de alquiler más bajo que la renta media que indica el sistema estatal.

Como vemos la intervención del estado no es la panacea, no siempre es la mejor elección, a veces hay que ir a lo mas básico y sencillo para solucionar ciertos problemas, pero se repite la historia de siempre, se impone la ideología al sentido común y a la teoría económica. Curiosamente toda esta gente que enseguida llama a la intervención y políticas estatales, ni siquiera encargan varios estudios para predecir cual puede ser su impacto y asegurarse de que esa mejor opción.

Nada nuevo en una España en la que hacemos políticas estatales a ciegas, únicamente fundadas en la ideología, sin ningún contraste científico, porque para los que se les haya olvidado, la economía es una ciencia y no todo es debatible, no creo que en física se contradiga a Einstein y si se hace, es con un estudio científico debidamente probado y aceptado por la comunidad científica internacional, la economía cada día es maltratada y presentada como algo mas ideológico que científico, como si de filosofía se tratara y así van algunos países.